Viele Unternehmen streben die Konzentration auf deren eigentliche Kernkompetenzen an, um im Zuge des allgemeinen Konkurrenzdruckes wettbewerbsfähig zu bleiben. Neben dem Outsourcing von EDV, Fuhrpark etc. spielt der Verkauf von betrieblich genutzten Immobilien bei gleichzeitiger Sicherstellung der weiteren Nutzung gerade bei Großunternehmen bereits eine große Rolle. Neben der Verlagerung der Immobilienbewirtschaftung sind für die Unternehmen dabei auch bilanzielle, steuerliche und liquiditätsmäßige Aspekte von hoher Bedeutung.
Im Rahmen unserer Tätigkeit beraten wir größere Unternehmen, welche Möglichkeiten im jeweils aktuellen Marktumfeld bestehen, deren Immobilie(n) bei Investoren zu platzieren und entwickeln dafür eine individuelle Vermarktungsstrategie auf Basis einer Sale-and-rent-back-Transaktion.
Beim Sale-and-rent-back verkauft das
Unternehmen eine Einzelimmobilie oder ein Immobilienportfolio an einen Investor und mietet es danach über einen
konventionellen Mietvertrag zurück.
Kaufpreis und Mietvertragsbedingungen werden
anhand marktüblicher Kriterien zwischen dem Veräußerer und dem Investor ermittelt. Die feste Mietvertragslaufzeit
sollte mindestens 10 Jahre betragen.
Zinsänderungsrisiken sowie die Chancen
und Risiken der Wertentwicklung werden durch den Investor übernommen. Auch die Instandhaltungsaufwendungen an Dach und
Fach werden i.d.R. vom Investor getragen, bei sog. Triple-net-Mietverträgen verbleiben
diese jedoch beim Mieter.
Der spätere Zugriff auf die Immobilie
bzw. das Portfolio durch die Vereinbarung eines Vorkaufsrechtes zu Gunsten des Mieters oder eines Ankaufsrechtes, das sich
an einem Kaufpreisfaktor auf Basis der dann aktuellen Jahresmieten orientiert, ist denkbar.
Zusammenfassend kann das Unternehmen i.d.R.
folgende Effekte realisieren:
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Verbesserung wichtiger Bilanzkennzahlen
durch den Off-balance-Effekt |
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Freisetzung von Liquidität |
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ggf. Bildung einer Rücklage gem. § 6 b EStG (Einkommensteuergesetz)
zur Vermeidung der sofortigen Besteuerung des Veräußerungsgewinns |
Die Vertragsbeziehungen stellen sich bei einer
Sale-and-rent-back-Transaktion folgendermaßen
dar:
Sale-and-rent-back-Transaktionen sind bei
Berücksichtigung internationaler Bilanzierungsvorschriften wie den IFRS (International Financial Reporting Standards) oder den US-GAAP
(United States Generally Accepted Accounting Principles) häufig einfacher umsetzbar
als Sale-and-lease-back-Transaktionen.
Sale-and-rent-back-Modelle werden zum Teil
bereits auch von Immobilien-Leasinggesellschaften angeboten.
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