Sachwertverfahren beim Mehrfamilienhaus
Bewertung auf Basis der Substanz
00 – Inhalt
01 – Grundprinzip des Sachwertverfahrens
02 – Bestandteile der Bewertung
03 – Bedeutung bei Mehrfamilienhäusern
04 – Typische Anwendungsfälle
05 – Stärken des Sachwertverfahrens
06 – Grenzen des Verfahrens
07 – Typische Fehler in der Praxis
08 – Kombination mit anderen Bewertungsmethoden
09 – Bedeutung für Investoren und Marktteilnehmer
10 – Von der Substanzbewertung zur Gesamtanalyse
11 – Individuelle Bewertung auf Basis des Sachwertverfahrens
Bewertungsbedarf klären
01 – Grundprinzip des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren beantwortet die Frage:
Was würde es kosten, diese Immobilie heute neu zu errichten – unter Berücksichtigung von Alter und Zustand?
Dabei wird der Wert aus folgenden Komponenten abgeleitet:
- Bodenwert des Grundstücks
- Herstellungskosten des Gebäudes
- Alterswertminderung
- Anpassung an Marktgegebenheiten
Das Ergebnis ist der sogenannte Sachwert, der die bauliche Substanz der Immobilie widerspiegelt.
02 – Bestandteile der Bewertung
Bodenwert
Der Wert des Grundstücks wird unabhängig vom Gebäude ermittelt und bildet eine zentrale Grundlage.
Herstellungskosten des Gebäudes
Diese basieren auf:
- Baukosten
- Gebäudeart
- Ausstattung
- Bauweise
Alterswertminderung
Mit zunehmendem Alter verliert ein Gebäude an Wert.
Einflussfaktoren:
- Baujahr
- Zustand
- durchgeführte Modernisierungen
Marktanpassung
Da reine Herstellungskosten nicht dem Markt entsprechen, wird der Sachwert an aktuelle Marktverhältnisse angepasst.
Erst diese Anpassung führt zu einer realistischen Einordnung.
03 – Bedeutung bei Mehrfamilienhäusern
Bei Mehrfamilienhäusern steht in der Regel der Ertrag im Vordergrund. Daher wird das Sachwertverfahren:
- selten als Hauptverfahren eingesetzt
- häufig zur Plausibilisierung genutzt
- ergänzend in die Bewertung integriert
Es liefert eine wichtige zweite Perspektive neben der Ertragsbewertung.
04 – Typische Anwendungsfälle
Das Sachwertverfahren ist besonders relevant bei:
- Objekten mit geringer Vergleichbarkeit
- speziellen oder individuellen Immobilien
- Neubauten
- besonderen baulichen Gegebenheiten
05 – Stärken des Sachwertverfahrens
Klare Struktur
Die Berechnung ist systematisch und nachvollziehbar.
Fokus auf Substanz
Die bauliche Qualität wird detailliert berücksichtigt.
Unabhängigkeit von Mieten
Das Verfahren funktioniert auch ohne stabile Ertragsdaten.
06 – Grenzen des Verfahrens
Geringe Marktorientierung
Herstellungskosten spiegeln nicht zwingend die Marktpreise wider.
Keine direkte Ertragsbetrachtung
Die Wirtschaftlichkeit wird nicht berücksichtigt.
Abhängigkeit von Annahmen
Kosten und Abschreibungen müssen geschätzt werden.
Daher sollte das Verfahren nicht isoliert verwendet werden.
07 – Typische Fehler in der Praxis
Unrealistische Herstellungskosten
Kosten werden falsch angesetzt.
Unzureichende Berücksichtigung des Zustands
Modernisierungen oder Mängel werden nicht korrekt eingeordnet.
Fehlende Marktanpassung
Der Sachwert wird nicht ausreichend an den Markt angepasst.
Überbewertung der Substanz
Der Einfluss von Lage und Nachfrage wird unterschätzt.
08 – Kombination mit anderen Bewertungsmethoden
In der Praxis wird das Sachwertverfahren kombiniert mit:
- Ertragswertverfahren → wirtschaftliche Perspektive
- Vergleichswerten → Marktvalidierung
Die Kombination sorgt für eine ausgewogene und belastbare Bewertung.
09 – Bedeutung für Investoren und Marktteilnehmer
Für Investoren ist der Sachwert meist zweitrangig, kann aber relevant sein:
- zur Einschätzung der Substanzqualität
- bei langfristigen Strategien
- zur Absicherung von Investitionen
10 – Von der Substanzbewertung zur Gesamtanalyse
Eine professionelle Bewertung:
- analysiert die bauliche Substanz
- bewertet Zustand und Alter
- berücksichtigt Marktanpassungen
- integriert den Sachwert in die Gesamtbewertung
So entsteht ein vollständiges Bild der Immobilie.
11 – Individuelle Bewertung auf Basis des Sachwertverfahrens
Ich berücksichtige die bauliche Substanz Ihres Mehrfamilienhauses im Rahmen einer umfassenden Bewertung und kombiniere diese mit markt- und ertragsorientierten Ansätzen.
Ihr nächster Schritt zur professionellen Bewertung
Ein erstes Gespräch dient der sachlichen Prüfung, welches Wertgutachten für Ihr Mehrfamilienhaus und Ihre Situation sinnvoll ist.
Sprechen Sie mit mir über Anlass, Umfang und Ziel Ihres Wertgutachtens.
Das Gespräch erfolgt selbstverständlich vertraulich und unverbindlich.
Wichtiger Hinweis:
Beleihungswertgutachten im Sinne bankaufsichtsrechtlicher Anforderungen werden nicht selbst erstellt. Sofern ein entsprechendes Gutachten erforderlich ist, kann auf Wunsch der Kontakt zu qualifizierten und zugelassenen Beleihungswertgutachtern hergestellt werden.
