Mehrfamilienhaus-Wert berechnen
Beispiele, Einordnung & typische Szenarien
00 – Inhalt
01 – Beispiel 1: Gute Lage, stabil vermietet
02 – Beispiel 2: Durchschnittliche Lage
03 – Beispiel 3: Sanierungsbedürftiges Objekt
04 – Beispiel 4: Objekt mit Entwicklungspotenzial
05 – Was zeigen diese Beispiel?
06 – Grenzen solcher Beispiele
07 – Individuelle Bewertung statt pauschaler Annahmen
08 – Fazit: Beispiele helfen beim Verständnis – ersetzen aber keine Bewertung
Bewertungsbedarf klären
01 – Beispiel 1: Gute Lage, stabil vermietet
Jahresnettokaltmiete: 150.000 €
Faktor: 20
Wert: 3.000.000 €
Einordnung:
Dieses Beispiel steht für ein klassisches Core-Investment:
- stabile Mieterstruktur
- gute Lage
- geringer Leerstand
- kaum kurzfristiger Handlungsbedarf
Der hohe Faktor spiegelt die geringe Risikowahrnehmung und hohe Nachfrage wider.
02 – Beispiel 2: Durchschnittliche Lage
Jahresnettokaltmiete: 120.000 €
Faktor: 16
Wert: 1.920.000 €
Einordnung:
Hier handelt es sich um ein typisches Bestandsobjekt:
- solide Vermietung
- durchschnittliche Lage
- moderater Instandhaltungsbedarf
Der Faktor liegt im mittleren Bereich und zeigt ein ausgewogenes Verhältnis von Risiko und Rendite.
03 – Beispiel 3: Sanierungsbedürftiges Objekt
Jahresnettokaltmiete: 100.000 €
Faktor: 12
Wert: 1.200.000 €
Einordnung:
Dieses Beispiel verdeutlicht den Einfluss des Zustands:
- hoher Sanierungsbedarf
- mögliche Leerstände
- erhöhte Unsicherheit
Der Abschlag beim Faktor reflektiert die notwendigen Investitionen und Risiken.
04 – Beispiel 4: Objekt mit Entwicklungspotenzial
aktuelle Miete: 90.000 €
potenzielle Miete: 120.000 €
Faktor: 18
Wert: 1.620.000 €
Einordnung:
Hier ist die Ist-Situation nicht ausschlaggebend:
- unterdurchschnittliche Mieten
- Entwicklungspotenzial vorhanden
- Investoren kalkulieren zukünftige Erträge
Der Wert kann – je nach Strategie – deutlich über dem Ist-Zustand liegen.
05 – Was zeigen diese Beispiele?
- Lage hat erheblichen Einfluss
- Zustand beeinflusst den Faktor direkt
- Mietpotenziale können den Wert steigern
- Risiko reduziert den Multiplikator
- kleine Veränderungen führen zu großen Wertunterschieden
06 – Grenzen solcher Beispiele
Jedes Mehrfamilienhaus ist individuell. Standardisierte Beispiele können daher nur eine grobe Orientierung bieten.
Insbesondere werden nicht berücksichtigt:
- rechtliche Besonderheiten
- individuelle Objektstruktur
- Marktdynamik
- strategische Zielsetzungen von Käufern
07 – Individuelle Bewertung statt pauschaler Annahmen
Eine realistische Einschätzung berücksichtigt alle Besonderheiten Ihres Objekts und die aktuelle Marktsituation.
08 – Fazit: Beispiele helfen beim Verständnis – ersetzen aber keine Bewertung
Die dargestellten Szenarien zeigen typische Marktmechanismen, können jedoch eine individuelle Bewertung nicht ersetzen.
Ihr nächster Schritt zur professionellen Bewertung
Ein erstes Gespräch dient der sachlichen Prüfung, welches Wertgutachten für Ihr Mehrfamilienhaus und Ihre Situation sinnvoll ist.
Sprechen Sie mit mir über Anlass, Umfang und Ziel Ihres Wertgutachtens.
Das Gespräch erfolgt selbstverständlich vertraulich und unverbindlich.
Wichtiger Hinweis:
Beleihungswertgutachten im Sinne bankaufsichtsrechtlicher Anforderungen werden nicht selbst erstellt. Sofern ein entsprechendes Gutachten erforderlich ist, kann auf Wunsch der Kontakt zu qualifizierten und zugelassenen Beleihungswertgutachtern hergestellt werden.
