Mehrfamilienhaus-Faktor
Multiplikator verstehen, richtig einordnen & realistisch anwenden
00 – Inhalt
01 – Was ist der Faktor bei einem Mehrfamilienhaus?
02 – Brutto-Multiplikator vs. Netto-Multiplikator
03 – Typische Faktoren im Markt
04 – Welche Faktoren beeinflussen den Multiplikator?
05 – Typische Fehler bei der Anwendung
06 – Warum der Faktor allein nicht ausreicht
07 – Individuellen Faktor professionell ermitteln
08 – Fazit: Faktor als Orientierung – nicht als alleinige Grundlage
Bewertungsbedarf klären
01 – Was ist der Faktor bei einem Mehrfamilienhaus?
Der Faktor beschreibt das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete:
Faktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete
Er dient als Multiplikator für die überschlägige Wertermittlung:
Immobilienwert = Jahresnettokaltmiete × Faktor
02 – Brutto-Multiplikator vs. Netto-Multiplikator
Brutto-Multiplikator (Praxisstandard)
In der Praxis wird nahezu ausschließlich der sogenannte Brutto-Multiplikator verwendet.
Dieser basiert auf:
- der Jahresnettokaltmiete
- ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten
- ohne Abzug nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten
Das bedeutet:
Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung oder Mietausfallrisiken werden nicht direkt im Faktor berücksichtigt. Dadurch ist er einfach zu berechnen und gut vergleichbar, aber nur begrenzt aussagekräftig.
Netto-Multiplikator (theoretischer Ansatz)
Der Netto-Multiplikator berücksichtigt zusätzlich:
- Erwerbsnebenkosten
- nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis)
Er wird jedoch in der Praxis deutlich seltener verwendet, da:
- die Datenbasis oft unsicher ist
- der Aufwand höher ist
- die Vergleichbarkeit eingeschränkt wird
In professionellen Bewertungen fließen die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten indirekt über das Ertragswertverfahren ein.
03 – Typische Faktoren im Markt
Die Höhe des Faktors variiert stark nach Standort und Objektqualität:
- Top-Lagen: ca. 20 – 30+
- gute Lagen: ca. 16 – 20
- durchschnittliche Lagen: ca. 12 – 16
- einfache Lagen: ca. 8 – 12
Diese Werte sind jedoch stark von Marktphasen und Zinsniveau abhängig.
04 – Welche Faktoren beeinflussen den Multiplikator?
Lage
Der wichtigste Einflussfaktor – Nachfrage, Infrastruktur und Entwicklungsperspektiven bestimmen den Markt.
Zustand
Sanierungsbedarf führt in der Regel zu Abschlägen beim Faktor.
Mietniveau
Hohe oder unterdurchschnittliche Mieten beeinflussen die Einschätzung erheblich.
Entwicklungspotenzial
Nicht ausgeschöpfte Mieten können den Faktor erhöhen.
Leerstand
Erhöht das Risiko und reduziert den Faktor.
Objektstruktur
Größe, Zuschnitt und Mieterstruktur spielen ebenfalls eine Rolle.
Marktzinsen
Niedrige Zinsen verstärken, hohe Zinsen verringern tendenziell die Nachfrage nach Immobilien.
05 – Typische Fehler bei der Anwendung
- Übertragung von Faktoren aus anderen Städten
- Nutzung veralteter Marktwerte
- Ignorieren von Sanierungsbedarf
- unrealistische Einschätzung von Mietsteigerungen
- fehlende Berücksichtigung von Risiken
Besonders häufig: „Durchschnittsfaktor aus dem Internet“
06 – Warum der Faktor allein nicht ausreicht
Der Faktor ist eine hilfreiche Kennzahl – ersetzt jedoch keine fundierte Bewertung.
Er berücksichtigt nicht:
- individuelle Objektmerkmale
- rechtliche Rahmenbedingungen
- zukünftige Entwicklungen
- Risiken und Unsicherheiten
07 – Individuellen Faktor professionell ermitteln
Eine fundierte Bewertung berücksichtigt alle objektspezifischen Faktoren und ermittelt einen realistischen Multiplikator.
08 – Fazit: Faktor als Orientierung – nicht als alleinige Grundlage
Der Multiplikator ist ein nützliches Werkzeug zur schnellen Einschätzung, sollte jedoch immer im Kontext betrachtet werden.
Eine realistische Bewertung erfordert eine ganzheitliche Betrachtung des Objekts und des Marktes.
Ihr nächster Schritt zur professionellen Bewertung
Ein erstes Gespräch dient der sachlichen Prüfung, welches Wertgutachten für Ihr Mehrfamilienhaus und Ihre Situation sinnvoll ist.
Sprechen Sie mit mir über Anlass, Umfang und Ziel Ihres Wertgutachtens.
Das Gespräch erfolgt selbstverständlich vertraulich und unverbindlich.
Wichtiger Hinweis:
Beleihungswertgutachten im Sinne bankaufsichtsrechtlicher Anforderungen werden nicht selbst erstellt. Sofern ein entsprechendes Gutachten erforderlich ist, kann auf Wunsch der Kontakt zu qualifizierten und zugelassenen Beleihungswertgutachtern hergestellt werden.
