Mietrendite beim Mehrfamilienhaus
Berechnung, Einordnung & Praxisrelevanz
00 – Inhalt
01 – Wie wird die Mietrendite berechnet?
02 – Brutto-Mietrendite vs. Netto-Mietrendite
03 – Welche Rendite ist üblich?
04 – Zusammenhang zwischen Faktor und Rendite
05 – Einflussfaktoren auf die Rendite
06 – Grenzen der Renditebetrachtung
07 – Rendite professionell analysieren lassen
08 – Fazit: Rendite als Vergleichswert – nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage
Bewertungsbedarf klären
01 – Wie wird die Mietrendite berechnet?
Die grundlegende Formel lautet:
Mietrendite = Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis
Das Ergebnis wird in Prozent angegeben.
02 – Brutto-Mietrendite vs. Netto-Mietrendite
Brutto-Mietrendite (Praxisstandard)
In der Praxis wird meist die Brutto-Mietrendite verwendet, auch als Bruttoanfangsrendite bezeichnet.
Sie basiert auf:
- der Jahresnettokaltmiete
- ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten
- ohne Abzug nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten
Das bedeutet:
Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung oder Mietausfallrisiken werden nicht direkt in der Mietrendite berücksichtigt. Dadurch ist sie einfach zu berechnen und gut vergleichbar, aber nur begrenzt aussagekräftig.
Beispiel zur Berechnung:
Jahresnettokaltmiete: 100.000 €
Kaufpreis: 2.000.000 €
Brutto-Mietrendite: 5 %
Netto-Mietrendite (theoretisch genauer)
Die Netto-Mietrendite, auch als Nettoanfangsrendite bezeichnet, berücksichtigt zusätzlich:
- Erwerbsnebenkosten
- nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis)
Sie liefert ein genaueres Bild der tatsächlichen Rendite, wird jedoch seltener verwendet, da:
- die Datenbasis oft unsicher ist
- der Aufwand höher ist
- Vergleichbarkeit eingeschränkt wird
In professionellen Bewertungen fließen die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten indirekt über das Ertragswertverfahren ein.
03 – Welche Rendite ist üblich?
Die marktübliche Rendite hängt stark von Lage und Risiko ab:
- Top-Lagen: ca. 2,5 – 5 %
- gute Lagen: ca. 5 – 6 %
- durchschnittliche Lagen: ca. 6 – 8 %
- einfache Lagen: ca. 8 – 12 %
04 – Zusammenhang zwischen Faktor und Rendite
Faktor und Rendite sind mathematisch miteinander verknüpft:
Rendite = 100 / Faktor
- Faktor 20 = Rendite 5 %
- Faktor 15 = Rendite 6,67 %
05 – Einflussfaktoren auf die Rendite
Lage
Der wichtigste Einflussfaktor – Nachfrage, Infrastruktur und Entwicklungsperspektiven bestimmen den Markt.
Zustand
Sanierungsbedarf führt in der Regel zu Abschlägen beim Faktor.
Mietniveau
Hohe oder unterdurchschnittliche Mieten beeinflussen die Einschätzung erheblich.
Entwicklungspotenzial
Nicht ausgeschöpfte Mieten können den Faktor erhöhen.
Leerstand
Erhöht das Risiko und reduziert den Faktor.
Objektstruktur
Größe, Zuschnitt und Mieterstruktur spielen ebenfalls eine Rolle.
Marktzinsen
Niedrige Zinsen verstärken, hohe Zinsen verringern tendenziell die Nachfrage nach Immobilien.
06 – Grenzen der Renditebetrachtung
Die Brutto-Mietrendite berücksichtigt nicht:
- Instandhaltungskosten
- Verwaltungsaufwand
- Mietausfallrisiken
- steuerliche Aspekte
- individuelle Objektbesonderheiten
07 – Rendite professionell analysieren lassen
Eine fundierte Bewertung berücksichtigt alle objektspezifischen Faktoren und ermittelt eine realistische Rendite.
08 – Fazit: Rendite als Vergleichswert – nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage
Die Mietrendite ist eine wichtige Kennzahl, sollte jedoch immer im Zusammenhang mit weiteren Faktoren betrachtet werden.
Ihr nächster Schritt zur professionellen Bewertung
Ein erstes Gespräch dient der sachlichen Prüfung, welches Wertgutachten für Ihr Mehrfamilienhaus und Ihre Situation sinnvoll ist.
Sprechen Sie mit mir über Anlass, Umfang und Ziel Ihres Wertgutachtens.
Das Gespräch erfolgt selbstverständlich vertraulich und unverbindlich.
Wichtiger Hinweis:
Beleihungswertgutachten im Sinne bankaufsichtsrechtlicher Anforderungen werden nicht selbst erstellt. Sofern ein entsprechendes Gutachten erforderlich ist, kann auf Wunsch der Kontakt zu qualifizierten und zugelassenen Beleihungswertgutachtern hergestellt werden.
