12345

Investorenlösungen für Unternehmensimmobilien

Sale-and-rent-back │ Buy-and-rent │ Build-and-rent │ „Klassischer“ Verkauf

Überblick

Investoren erweitern Ihre Handlungsoptionen

Im internationalen Vergleich liegt die Immobilieneigentumsquote deutscher Unternehmen traditionell sehr hoch. Durch Einbeziehung von Investorenlösungen in das Spektrum der Handlungsoptionen können Unternehmen häufig profitieren.

Unternehmensimmobilien rücken zunehmend ins Interesse von Investoren, was die Umsetzungschancen deutlich erhöht. Wir kennen die Möglichkeiten und Anforderungen und können Sie bei folgenden Investorenlösungen effektiv unterstützen:

  • Sale-and-rent-back
  • Buy-and-rent
  • Build-and-rent
  • „Klassischer“ Verkauf

Profitieren Sie von unserem Investorennetzwerk

Durch permanentes eigenes Research sowie eine Vielzahl von Kontakten aus 30-jähriger Erfahrung verfügen wir über ein exzellentes Netzwerk an professionellen Immobilien-Investoren mit unterschiedlichsten Ausrichtungen hinsichtlich Investmentstrategie und Nutzungsart.

Mit diesem Netzwerk decken wir einen großen Teil der aktiven deutschen Investoren für Unternehmensimmobilien ab.

Per Voranalyse identifizieren wir sorgfältig die potenziell geeigneten Investoren.

Telefonisch klären wir mit anonymisierten Eckdaten das konkrete Interesse. Ankaufskriterien sind somit stets „up to date“.

Nur interessierte Investoren erhalten das Exposé und ggf. weitere Unterlagen.

Mit den aussichtsreichen Investoren werden die Gespräche auf Entscheidungsebene vertieft und der An-bzw. Verkauf in den üblichen Schritten (LOI, DD, …) forciert.

Ihre Vorteile bei dieser Vorgehensweise:

  • Optimierung der Marktdurchdringung
  • Minimierung von Preisverhandlungen
  • Vermeidung unnötiger Angebotsstreuungen
  • Diskretion ohne Internet und sonstige Werbung
  • Zügige An- bzw. Verkaufsabwicklung

Investorenlösungen

AusgliederungKaufNeubauVerkauf

Ausgliederung einer betriebsnotwendigen Bestandsimmobilie

Zielgruppen

  • Mittelständische und große Unternehmen mit eigenem Bestand an betriebsnotwendigen Immobilien
  • Private-Equity-Gesellschaften mit aktuellen oder zukünftigen Beteiligungsunternehmen, die betriebsnotwendige Immobilien im Bestand halten
  • M&A-Berater*innen, die in den Ankauf von Unternehmen mit einem Bestand an betriebsnotwendigen Immobilien involviert sind
  • Immobilien-Investoren, die auf den Ankauf von Unternehmensimmobilien ausgerichtet sind
  • Banken und Sparkassen, die aktiv die Gestaltung für ihre Unternehmenskunden begleiten möchten und/oder Interesse am Kreditgeschäft haben

Investorenlösung: Sale-and-rent-back

Die Grundstruktur einer Sale-and-rent-back-Transaktion ergibt sich (siehe auch Grafik unten) im Wesentlichen wie folgt:

  • Das Unternehmen verkauft die Bestandsimmobilie an den Investor (Sale). Dazu wird ein Grundstückskaufvertrag zwischen Unternehmen und Investor geschlossen. Investoren agieren häufig über Objektgesellschaften, die speziell für einzelne Immobilien-Investments gegründet werden.
  • Das Unternehmen mietet die Immobile vom Investor ganz oder teilweise zurück (Rent-back). Dazu wird ein Mietvertrag zwischen Unternehmen und Investor geschlossen. Je nach Konstellation kann es erforderlich sein, dass eine Mitverpflichtung für den Mietvertrag, z.B. durch eine Holding, eingebunden wird. Sofern das Unternehmen die Immobilie komplett zurück mietet,  aber nicht sämtliche Flächen für eigene unternehmerische Zwecke benötigt, kann ein Untermietvertrag mit einem oder mehreren anderen Unternehmen geschlossen werden. Mietet das Unternehmen die Immobilie nur teilweise zurück (partielles Sale-and-rent-back), vermietet der Investor die nicht benötigten Flächen direkt an ein oder mehrere andere Unternehmen.
  • Das Kreditinstitut stellt dem Investor das Fremdkapital zur Verfügung, sofern der Investor die Finanzierung nicht komplett aus Eigenmitteln tätigt. Dazu wird zwischen Investor und Kreditinstitut ein Finanzierungsvertrag geschlossen.
  • Bei erforderlichen Umbauten, Erweiterungen o.ä. können die Planungs- und Baupartner in die Struktur eingebunden werden. Dies kann z.B. erforderlich sein, wenn das Unternehmen zukünftig nicht mehr alle Flächen für eigene unternehmerische Zwecke benötigt und eine Abtrennung und Anpassung für andere Mieter erfolgen soll.

Bitte fahren Sie mit der Maus auf die Grafik und klicken auf das Symbol rechts unten, um diese zu vergrößern.

Sale-and-rent-back

Anmerkung zu den Begriffen „Sale-and-rent-back“ und „Sale-and-lease-back“: In der Immobilien-Praxis werden die Begriffe häufig synonym verwendet. In beiden Fällen ist dann meist die hier dargestellte Transaktionsart (Verkauf an einen Investor in Verbindung mit einem Mietvertrag) gemeint. Bei enger Auslegung der Begriffe ergibt sich jedoch ein Unterschied dahingehend, dass beim Sale-and-lease-back die Transaktion auf dem Verkauf an eine Immobilien-Leasinggesellschaft in Verbindung mit einem Immobilien-Leasingvertrag basiert. Das Sale-and-lease-back ist deshalb eher als Finanzierung anzusehen und unter der Rubrik Strukturierte Finanzierung zu finden.

Sie interessieren sich im Detail für die Unterschiede? (Tabelle am besten auf PC einsehen!)

Sale-and-rent-back Sale-and-lease-back
Vertragspartner Immobilien-Investor (direkt oder über Objektgesellschaft) Immobilien-Leasing-Gesellschaft (i.d.R. über Objektgesellschaft)
Nutzungsvertrag Miet- oder Pachtvertrag Immobilien-Leasingvertrag (i.d.R. gem. Teilamortisations­erlass für unbewegliche Wirtschaftsgüter vom 23.12.1991)
Ankaufsrecht i.d.R. nein (ggf. Vorkaufsrecht) ja (am Objekt und/oder an den Gesellschafts­anteilen der Objektgesellschaft)
Kalkulations­grundlage Martkmiete Kostenmiete (Basis Gesamtinvestitions­kosten, Refinanzierungs­zinssatz, Vertragslaufzeit, Finanzierungs­restwert, Zins- und Tilgungsverrechnung)
Zusammensetzung des Nutzungsentgeltes Miete/Pacht: i.d.R. Herleitung aus den unterschiedlichen Flächentypen Leasingraten: steuerlich abzugsfähiger Teil, ggf. Mieterdarlehen, Verwaltungshonorar der Immobilien-Leasinggesellschaft; keine Differenzierung nach Flächentypen
Wertsicherungen im Nutzungsvertrag i.d.R. Indexklauseln oder Staffelerhöhungen im Miet-/Pachtvertrag keine (außer beim Verwaltungshonorar der Immobilien-Leasinggesellschaft)
Dauer der vertraglichen Bindung mittel- bis langfristig (abhängig von Immobilientyp und Mieteranzahl) langfristig
Bewirtschaftungs­kosten (ohne Instandhaltung Dach und Fach) Umlagefähigkeit abhängig von Miet-/Pachtvertrags­gestaltung trägt der Leasingnehmer in vollem Umfang
Instandhaltung Dach und Fach trägt i.d.R. der Investor (außer bei sog. triple-net-Verträgen) trägt der Leasingnehmer in vollem Umfang
(Re)Finanzierung Eigenkapital und Fremdkapital des Investors, ggf. auf Non-Recourse-Basis angestrebt 100 % Fremdkapital der Objektgesellschaft auf Non-Recourse-Basis
Zinsänderungs­risiko trägt Investor, sofern auch mit Fremdkapital finanziert trägt Leasingnehmer bei Prolongationen in vollem Umfang (Anpassung der Leasingraten)
Flexibilität, z.B. bei Umbau, Anbau, Modernisierung abhängig vom Investor grundsätzlich gegeben, jedoch abhängig von Refinanzierungs­möglichkeit
Verbleib der Chance zukünftiger Wertsteigerungen beim Investor beim Leasingnehmer über das Ankaufsrecht
Bilanzielle Behandlung HGB Off-Balance Off-Balance (bis auf evtl. Mieterdarlehen)
Bilanzielle Behandlung IFRS Bilanzierung Nutzungsrecht auf der Aktivseite und Verbindlichkeit auf der Passivseite („Right of Use“-Ansatz nach IFRS 16) Bilanzierung Nutzungsrecht auf der Aktivseite und Verbindlichkeit auf der Passivseite („Right of Use“-Ansatz nach IFRS 16)

Die aufgezeigten Unterschiede gelten grundsätzlich zwischen mietvertragsbasierten Investorenmodellen und dem Immobilien-Leasing.

Motive

  • Kapital bleibt nicht weiter in Immobilien gebunden und steht für das Kerngeschäft und damit zusammenhängende Investitionen und Innovationen zur Verfügung.
  • Eine Belastung der Rentabilität durch eine nicht optimale Nutzung und Verwaltung von Immobilienbeständen aufgrund fehlender Kapazitäten und fehlenden Know-hows wird vermieden.

Aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös und ggf. Restvaluta, Vorfälligkeitsentschädigung und Lastenfreistellungskosten wird Kapital freigesetzt, das dem Unternehmen zur Verfügung steht (Anmerkung: ohne Berücksichtigung von Steuereffekten)

  • Aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös und Buchwert der Immobilie entsteht ein Veräußerungsgewinn (Aufdeckung stiller Reserven).
  • Die beim Verkauf entstehenden Gewinne können steuerlich über ggf. vorhandene Verlustvorträge ausgeglichen oder ggf. durch eine sogenannte 6b-Rücklage neutralisiert werden. Mithilfe dieser Rücklage können die durch eine Veräußerung aufgedeckten stillen Reserven innerhalb eines bestimmten Zeitraums auf neue Investitionsgüter steuerfrei übertragen werden.

Motiv für ein Sale-and-rent-back können z.B. folgende Finanzierungsanlässe sein:

  • Finanzierung der Nachfolgeregelung
  • Finanzierung von Forschung und Entwicklung (F&E)
  • Finanzierung/Unterstützung einer M&A-Transaktion
  • Finanzierung einer Beteiligung
  • Finanzierung eines LBO/MBI/MBO
  • Finanzierung einer Restrukturierung
  • Ablösung einer bestehenden Finanzierung
  • Finanzierung des Umbaus, der Erweiterung. Modernisierung oder Sanierung einer Betriebsstätte

Durch die Verkürzung der Bilanz werden die Bilanzrelationen verbessert. Die Eigenkapitalquote steigt.

Anmerkung:

Die vorgenannten Ausführungen gelten nicht für Unternehmen, die nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) bilanzieren. Mit der verbindlichen Anwendung des Standards IFRS 16 seit dem 01.01.2019 ist auf Unternehmensebene ein Nutzungsrecht an der Immobilie (Aktivseite) und eine entsprechende Verbindlichkeit (Passivseite) zu bilanzieren („Right of Use“-Ansatz). Bilanzneutrale Gestaltungen sind somit bei IFRS-bilanzierenden Unternehmen nicht mehr möglich.

Kapital, das für produktivere Unternehmenszwecke genutzt wird statt in Immobilien gebunden zu sein, erzeugt in der Regel eine deutlich höhere Rentabilität.

Durch die gestärkte Eigenkapitalbasis, das freigesetzte und für unternehmerische Zwecke zur Verfügung stehende Kapital sowie die Entlastung des Unternehmens von Immobilieneigentum kann die Unternehmensbewertung steigen, was insbesondere im Falle eines Unternehmensverkaufs von Interesse ist.

Kauf einer Bestandsimmobilie von einem Dritten

Zielgruppen

  • Mittelständische und große Unternehmen mit einer in Erwerbsaussicht stehenden Bestandsimmobilie
  • Immobilien-Investoren, die auf den Ankauf von Unternehmensimmobilien ausgerichtet sind
  • Banken und Sparkassen, die aktiv die Gestaltung für ihre Unternehmenskunden begleiten möchten und/oder Interesse am Kreditgeschäft haben

Investorenlösung: Buy-and-rent

Die Grundstruktur einer Buy-and-rent-Transaktion ergibt sich (siehe auch Grafik unten) im Wesentlichen wie folgt:

  • Der Investor erwirbt die vom Unternehmen in Aussicht genommene Bestandsimmobilie von einem Dritten (Buy). Dazu wird ein Grundstückskaufvertrag zwischen Investor und dem Dritten geschlossen. Investoren agieren häufig über Objektgesellschaften, die speziell für einzelne Immobilien-Investments gegründet werden.
  • Das Unternehmen mietet die Immobile ganz oder teilweise vom Investor (Rent). Dazu wird ein Mietvertrag zwischen Unternehmen und Investor geschlossen. Je nach Konstellation kann es erforderlich sein, dass eine Mitverpflichtung für den Mietvertrag, z.B. durch eine Holding, eingebunden wird. Sofern das Unternehmen die Immobilie komplett mietet, aber nicht sämtliche Flächen für eigene unternehmerische Zwecke benötigt, kann ein Untermietvertrag mit einem oder mehreren anderen Unternehmen geschlossen werden. Mietet das Unternehmen die Immobilie nur teilweise an, vermietet der Investor die nicht benötigten Flächen direkt an ein oder mehrere andere Unternehmen.
  • Das Kreditinstitut stellt dem Investor das Fremdkapital zur Verfügung, sofern der Investor die Finanzierung nicht komplett aus Eigenmitteln tätigt. Dazu wird zwischen Investor und Kreditinstitut ein Finanzierungsvertrag geschlossen.
  • Bei erforderlichen Umbauten, Erweiterungen o.ä. können die Planungs- und Baupartner in die Struktur eingebunden werden. Dies ist häufig erforderlich, um die Bestandsimmobilie an den Bedarf des Unternehmens sowie ggf. weiterer Mieter anzupassen.

Bitte fahren Sie mit der Maus auf die Grafik und klicken auf das Symbol rechts unten, um diese zu vergrößern.

Buy-and-rent

Motive

  • Kapital wird nicht in Immobilien gebunden und steht weiterhin für das Kerngeschäft und damit zusammenhängende Investitionen und Innovationen zur Verfügung.
  • Eine Belastung der Rentabilität durch eine nicht optimale Nutzung und Verwaltung von Immobilienbeständen aufgrund fehlender Kapazitäten und fehlenden Know-hows wird vermieden.

Durch den Mietvertrag mit dem Investor ist keine Kreditaufnahme erforderlich.

Durch den Mietvertrag mit dem Investor werden die Bilanzrelationen beibehalten. Die Eigenkapitalquote bleibt erhalten.

Anmerkung:

Die vorgenannten Ausführungen gelten nicht für Unternehmen, die nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) bilanzieren. Mit der verbindlichen Anwendung des Standards IFRS 16 seit dem 01.01.2019 ist auf Unternehmensebene ein Nutzungsrecht an der Immobilie (Aktivseite) und eine entsprechende Verbindlichkeit (Passivseite) zu bilanzieren („Right of Use“-Ansatz). Bilanzneutrale Gestaltungen sind somit bei IFRS-bilanzierenden Unternehmen nicht mehr möglich.

Kapital wird nicht in Immobilien gebunden und steht damit weiterhin für produktivere Unternehmenszwecke mit einer in der Regel höheren Rentabilität zur Verfügung.

Durch die Beibehaltung des für unternehmerische Zwecke zur Verfügung stehenden  Kapitals sowie die Nichtbelastung des Unternehmens mit Immobilieneigentum bleibt die Unternehmensbewertung in der Regel erhalten.

Neubau auf einem unternehmenseigenen oder noch zu erwerbenden Grundstück

Zielgruppen

  • Mittelständische und große Unternehmen mit einem Neubauvorhaben
  • Immobilien-Investoren, die auf den Ankauf bzw. Bau von Unternehmensimmobilien ausgerichtet sind
  • Banken und Sparkassen, die aktiv die Gestaltung für ihre Unternehmenskunden begleiten möchten und/oder Interesse am Kreditgeschäft haben

Investorenlösung: Build-and-rent

Die Grundstruktur einer Build-and-rent-Transaktion ergibt sich (siehe auch Grafiken Beispielfälle 1 und 2 unten) im Wesentlichen wie folgt:

Beispielfall 1 (Grundstückskauf in sehr früher Projektphase):

  • Der Investor erwirbt das zu bebauende Grundstück entweder vom Unternehmen oder von einem Dritten. Letzteres natürlich nur dann, sofern die Entscheidung bereits sehr früh für einen Investor gefallen ist. Dazu wird ein Grundstückskaufvertrag zwischen Investor und dem Unternehmen bzw. Dritten geschlossen. Investoren agieren häufig über Objektgesellschaften, die speziell für einzelne Immobilien-Investments gegründet werden.
  • Der Investor plant und baut das Grundstück nach den Vorstellungen des Unternehmens (Build).
  • Das Unternehmen mietet die Immobilie nach Fertigstellung ganz oder teilweise vom Investor (Rent). Dazu wird ein Mietvertrag zwischen Unternehmen und Investor geschlossen. Je nach Konstellation kann es erforderlich sein, dass eine Mitverpflichtung für den Mietvertrag, z.B. durch eine Holding, eingebunden wird. Sofern das Unternehmen die Immobilie komplett mietet, aber nicht sämtliche Flächen für eigene unternehmerische Zwecke benötigt, kann ein Untermietvertrag mit einem oder mehreren anderen Unternehmen geschlossen werden. Mietet das Unternehmen die Immobilie nur teilweise an, vermietet der Investor die nicht benötigten Flächen direkt an ein oder mehrere andere Unternehmen.
  • Das Kreditinstitut stellt dem Investor das Fremdkapital zur Verfügung, sofern der Investor die Finanzierung nicht komplett aus Eigenmitteln tätigt. Dazu wird zwischen Investor und Kreditinstitut ein Finanzierungsvertrag geschlossen.

In der Praxis kommt es auch häufig vor, dass die Ausgliederung erst zu einem späteren Zeitpunkt, z.B. während der Bauphase oder auch erst nach Fertigstellung (dann könnte man schon von einem Sale-and-rent-back sprechen) erfolgt. Je nach Zeitpunkt der Ausgliederung und Verteilung der Verantwortlichkeiten für den Neubau kommt den unterschiedlichen Bauoptionen mit entsprechenden Bau-Vertragsgestaltungen eine besondere Bedeutung zu.

Beispielfall 2 (Grundstückskauf während der Bauphase):

Hauptunterschiede dieser Konstellation zum Beispielfall 1 sind insbesondere, dass sich das Grundstück bereits im Eigentum des Unternehmens befindet und dass das Unternehmen die Immobilie in seiner Verantwortung schlüsselfertig errichtet. Dies wird in der Regel über einen Generalübernehmervertrag zwischen Unternehmen und Investor geregelt.

Bitte fahren Sie mit der Maus auf die gewünschte Grafik und klicken auf das Symbol rechts unten, um diese zu vergrößern.

12
Build-and-rent Beispiel 1
Build-and-rent Beispiel 2

Motive

  • Kapital wird nicht in Immobilien gebunden und steht weiterhin für das Kerngeschäft und damit zusammenhängende Investitionen und Innovationen zur Verfügung.
  • Eine Belastung der Rentabilität durch eine nicht optimale Nutzung und Verwaltung von Immobilienbeständen aufgrund fehlender Kapazitäten und fehlenden Know-hows wird vermieden.

Durch den Mietvertrag mit dem Investor ist keine Kreditaufnahme erforderlich.

Durch den Mietvertrag mit dem Investor werden die Bilanzrelationen beibehalten. Die Eigenkapitalquote bleibt erhalten.

Anmerkung:

Die vorgenannten Ausführungen gelten nicht für Unternehmen, die nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) bilanzieren. Mit der verbindlichen Anwendung des Standards IFRS 16 seit dem 01.01.2019 ist auf Unternehmensebene ein Nutzungsrecht an der Immobilie (Aktivseite) und eine entsprechende Verbindlichkeit (Passivseite) zu bilanzieren („Right of Use“-Ansatz). Bilanzneutrale Gestaltungen sind somit bei IFRS-bilanzierenden Unternehmen nicht mehr möglich.

Kapital wird nicht in Immobilien gebunden und steht damit weiterhin für produktivere Unternehmenszwecke mit einer in der Regel höheren Rentabilität zur Verfügung.

Durch die Beibehaltung des für unternehmerische Zwecke zur Verfügung stehenden  Kapitals sowie die Nichtbelastung des Unternehmens mit Immobilieneigentum bleibt die Unternehmensbewertung in der Regel erhalten.

Verkauf einer nicht (mehr) betriebsnotwendigen Bestandsimmobilie, einer Investmentimmobilie oder eines Grundstücks

Zielgruppen

  • Mittelständische und große Unternehmen mit einer zum Verkauf stehenden nicht (mehr) betriebsnotwendigen Immobilie oder mit einem zum Verkauf stehenden Grundstück
  • Immobilien-Investoren mit einer zum Verkauf stehenden Investmentimmobilie (Unternehmensimmobilie) oder einem zum Verkauf stehenden Grundstück
  • Immobilien-Investoren, die auf den Ankauf von Unternehmensimmobilien und Grundstücken ausgerichtet sind
  • Banken und Sparkassen, die aktiv den Verkauf für ihre Unternehmens- oder Immobilienkunden begleiten möchten und/oder Interesse am Kreditgeschäft haben

Investorenlösung: „Klassischer“ Verkauf

Beim „klassischen“ Verkauf geht es um drei mögliche Szenarien:

1. Verkauf einer nicht (mehr) betriebsnotwendigen Bestandsimmobilie

Dies ist immer dann der Fall, wenn die Immobilie einerseits nicht mehr für das Unternehmen benötigt und zum anderen ein Verkaufserlös generiert werden soll.

  • Es steht eine Betriebsverlagerung an einen neuen Standort an.
  • Die Immobilie wird aufgrund der Ausgliederung oder Verschlankung von betriebswirtschaftlichen Prozessen nicht mehr benötigt.
  • Das Unternehmen wird liquidiert.
  • Die Immobilie befindet sich in einer Sondersituation (z.B. Insolvenz des Unternehmens).

Je nach Ausgangsbasis ergeben sich unterschiedliche Handlungsoptionen, die jedoch auch durchaus parallel angegangen werden können.

1. Eignet sich die Immobilie in ihrer gegebenen Struktur für a) einen oder b) mehrere Nutzer? Falls ja, sind dafür Umbauten, Erweiterungen, Modernisierungen, Sanierungen erforderlich?

  • Im Fall von a) erscheint es durchaus sinnvoll, die Vermarktungsaktivitäten auf der Nutzerebene zu starten. Der zukünftige Nutzer kann selbst der Investor sein, aber je nach seinen Präferenzen auch Mieter. Investiert der Nutzer nicht selbst, ist es deutlich einfacher, einen Investor zu finden, wenn diesem der zukünftige Nutzer (=Mieter) bereits „serviert“ wird.
  • Im Fall von b) geht der Fokus der Vermarktung direkt Richtung potenzieller Investoren, da bei zukünftiger Nutzung durch mehrere Unternehmen mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit zunächst Projektentwicklungsaktivitäten (z.B. Entwicklung eines Gewerbeparks) erforderlich sind.

2. Ist eher ein Abriss mit einem Neubau, ggf. mit einer völlig anderen Nutzung (z.B. Wohnen) realistisch?

Bei zukünftiger gewerblicher Nutzung kann ein paralleler Ansatz auf Nutzer- und Investorenebene verfolgt werden. Die frühzeitige Anbindung eines (Anker-)Nutzers kann, auch wenn dieser nicht selbst als Investor auftritt, das Finden eines geeigneten Projektentwicklers (Investor) beschleunigen. Steht eine mögliche wohnwirtschaftliche Nutzung im Raum, sind spezialisierte Projektentwickler die erste Anlaufadresse.

3. Sind auf kommunaler Ebene die Voraussetzungen für Nutzungsänderung, Planungsrechtsänderung und Baurechtschaffung gegeben?

2. Verkauf einer Investmentimmobilie

Hier geht es um Unternehmensimmobilien, die als Investmentimmobilie fungieren. Ein Beispiel ist ein im Eigentum eines Immobilien-Investors stehender Gewerbepark, der zum Verkauf ansteht.

Wertsteigerungsmaßnahmen vor dem Verkauf:

Für beide vorgenannten Szenarien empfehlen wir, die Immobilie vor dem Verkauf auf mögliche Wertsteigerungsansätze zu prüfen. Nach einer Kosten-/Nutzen-Analyse kann dann entschieden werden, welche Maßnahmen zur Steigerung des Verkaufserlöses umgesetzt werden sollen.

3. Verkauf eines Grundstücks

Erfolgt der Verkauf durch ein Unternehmen, sind die Gründe für den Verkauf meist ähnlich wie unter 1.

Bei zukünftiger gewerblicher Nutzung kann ein paralleler Ansatz auf Nutzer- und Investorenebene verfolgt werden. Die frühzeitige Anbindung eines (Anker-)Nutzers kann, auch wenn dieser nicht selbst als Investor auftritt, das Finden eines geeigneten Projektentwicklers (Investor) beschleunigen. Steht eine mögliche wohnwirtschaftliche Nutzung im Raum, sind spezialisierte Projektentwickler die erste Anlaufadresse.

Die Vermarktungsmöglichkeiten hängen sehr stark von den Voraussetzungen auf kommunaler Ebene für evtl. erforderliche Planungsrechtsänderungen und die Baurechtschaffung ab.

Motiv

Generierung und Optimierung des Verkaufserlöses

Leistungen

Wir begleiten Sie von A – Z

Im Gegensatz zu klassischen Immobilienmaklern begleiten und unterstützen wir Sie aktiv im gesamten An- oder Verkaufsprozess auf Basis einer individuellen Strategie. Darüber hinaus nehmen wir uns im Verkaufsfall die Zeit, Ihre Immobilie vorab auf Wertsteigerungspotenziale zu prüfen.

Neben den phasenübergreifenden gliedern sich unsere Leistungen dabei in drei Phasen:

  • Phase 1: An-/Verkaufsvorbereitung
  • Phase 2: Investorensuche und -auswahl
  • Phase 3: Transaktionsabwicklung

Phase 1: An-/Verkaufsvorbereitung

  • Marktanalyse
  • Standortanalyse
  • Objektanalyse
  • Analyse der Vermietungssituation
  • Marktwerteinschätzung
  • Entwicklung einer individuellen An- bzw. Verkaufsstrategie
  • Im Verkaufsfall Identifizierung von Wertsteigerungspotenzialen, Erstellung eines Wertsteigerungskonzeptes und Umsetzung auf Basis einer Kosten-/Nutzenanalyse sowie zeitlicher Faktoren
  • Unterlagenzusammenstellung und -aufbereitung
  • Erstellung einer professionellen und investorengerechten Verkaufsdokumentation
  • Erstellung des elektronischen Datenraums

Phase 2: Investorensuche und -auswahl

  • Identifizierung potenzieller Investoren
  • Direkte und diskrete Investorenansprache
  • Lfd. Unterlagenmanagement / Steuerung des elektronischen Datenraumes
  • Planung, Organisation und Begleitung individueller Besichtigungen vor Ort
  • Prüfung und Bewertung eingehender Ankaufsangebote
  • Begleitung von (Kaufpreis-)Verhandlungen
  • Unterstützung bei der Entscheidung für einen Investor
  • Begleitung bei LOI / Exklusivitätsvereinbarung / Due Diligence
  • Finanzierungs-Check des Investors
  • Auf Wunsch Finanzierungsmanagement auf Investorenebene (z.B. Strukturierung einer Non-Recourse-Finanzierung)
  • Auf Wunsch Wirtschaftlichkeits- und Kennzahlenanalysen auf Investorenebene

Phase 3: Transaktionsabwicklung

  • Begleitung bei der Notariatsauswahl
  • Begleitung bei der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs
  • Ggf. Begleitung bei der Erstellung des Mietvertragsentwurfs (z.B. bei Sale-and-rent-back)
  • Begleitung bei Kaufvertrags- und ggf. Mietvertragsbesprechungen und -verhandlungen
  • Begleitung bei der Beurkundung des Kaufvertrags und ggf. des Mietvertrags
  • Monitoring bis zur Kaufpreisfälligkeit/Besitzübergabe
  • Ggf. Begleitung bei der Besitzübergabe
  • Monitoring bis zur Eigentumsumschreibung

Phasenübergreifende Leistungen

  • Projekt- und Transaktionsmanagement: Strukturierung, Steuerung und Moderation des gesamten Prozesses zwischen den beteiligten Parteien einschließlich deren Partner/Berater
  • Monitoring und transparentes Reporting (z.B. Investorenreports, Projektstatusberichte) während des gesamten Prozesses

  • Phase 1: An-/Verkaufsvorbereitung

    • Marktanalyse
    • Standortanalyse
    • Objektanalyse
    • Analyse der Vermietungssituation
    • Marktwerteinschätzung
    • Entwicklung einer individuellen An- bzw. Verkaufsstrategie
    • Im Verkaufsfall Identifizierung von Wertsteigerungspotenzialen, Erstellung eines Wertsteigerungskonzeptes und Umsetzung auf Basis einer Kosten-/Nutzenanalyse sowie zeitlicher Faktoren
    • Unterlagenzusammenstellung und -aufbereitung
    • Erstellung einer professionellen und investorengerechten Verkaufsdokumentation
    • Erstellung des elektronischen Datenraums

  • Phase 2: Investorensuche und -auswahl

    • Identifizierung potenzieller Investoren
    • Direkte und diskrete Investorenansprache
    • Lfd. Unterlagenmanagement / Steuerung des elektronischen Datenraumes
    • Planung, Organisation und Begleitung individueller Besichtigungen vor Ort
    • Prüfung und Bewertung eingehender Ankaufsangebote
    • Begleitung von (Kaufpreis-)Verhandlungen
    • Unterstützung bei der Entscheidung für einen Investor
    • Begleitung bei LOI / Exklusivitätsvereinbarung / Due Diligence
    • Finanzierungs-Check des Investors
    • Auf Wunsch Finanzierungsmanagement auf Investorenebene (z.B. Strukturierung einer Non-Recourse-Finanzierung)
    • Auf Wunsch Wirtschaftlichkeits- und Kennzahlenanalysen auf Investorenebene

  • Phase 3: Transaktionsabwicklung

    • Begleitung bei der Notariatsauswahl
    • Begleitung bei der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs
    • Ggf. Begleitung bei der Erstellung des Mietvertragsentwurfs (z.B. bei Sale-and-rent-back)
    • Begleitung bei Kaufvertrags- und ggf. Mietvertragsbesprechungen und -verhandlungen
    • Begleitung bei der Beurkundung des Kaufvertrags und ggf. des Mietvertrags
    • Monitoring bis zur Kaufpreisfälligkeit/Besitzübergabe
    • Ggf. Begleitung bei der Besitzübergabe
    • Monitoring bis zur Eigentumsumschreibung

  • Phasenübergreifende Leistungen

    • Projekt- und Transaktionsmanagement: Strukturierung, Steuerung und Moderation des gesamten Prozesses zwischen den beteiligten Parteien einschließlich deren Partner/Berater
    • Monitoring und transparentes Reporting (z.B. Investorenreports, Projektstatusberichte) während des gesamten Prozesses

Ankaufsprofil

Ihre Unternehmensimmobilie steht zum Verkauf?

Wenn diese in das untenstehende Profil passt, können Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass wir „Ihren“ Investor bereits kennen und Ihre Investorenlösung zügig umgesetzt werden kann.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme und stehen Ihnen gern für eine unverbindliche Ersteinschätzung zur Verfügung.

Ihre Unternehmensimmobilie passt nicht in das Ankaufsprofil?

Auch dann versuchen wir gern, Ihnen weiter zu helfen.

Ggf. können wir Ihnen einen Tipp geben, an wen Sie sich wenden können.

Oder wir zeigen Ihnen auf, welcher Weg für Ihren geplanten Verkauf geeignet ist.

Immobilien­segmente

Unternehmensimmobilien im engeren Sinne

  • Produktionsimmobilien (Light Industrial)
  • Lager-/Logistikimmobilien
  • Gewerbeparks
  • Transformations­immobilien*

*organisch gewachsene Produktionsimmobilien, die sukzessive durch diverse Maßnahmen in multifunktionale Mehrparteien-Objekte umgewandelt wurden

Unternehmensimmobilien im weiteren Sinne

  • Büroimmobilien
  • Einzelhandels­immobilien
  • Hotelimmobilien
  • Pflegeheime

Realisierungs­status

Investmentimmobilien

  • Bestandsobjekte, keine Einschränkungen hinsichtlich des Baujahrs
  • Neubauten

Entwicklungsprojekte (Fokus Bestandserhaltung)

  • Bestandsobjekte mit Mietsteigerungspotenzial (z.B. durch Neuvermietung, Umnutzung, Erhöhung WALT)
  • Bestandsobjekte mit Nachverdichtungs- oder Erweiterungspotenzial
  • Bestandsobjekte mit hohem Leerstand
  • Bestandsobjekte mit Sanierungs-/Modernisierungsbedarf oder Instandhaltungsstau

Grundstücke (Fokus Abriss, sofern bebaut)

  • Unbebaute Grundstücke
  • Industriebrachen
  • Stillgelegte Produktionsstätten

mit oder ohne Bauplanungsrecht / Baurecht

Makro-/Mikro­standort

deutschlandweit an „investmentfähigen“ Standorten (Makro- und Mikrostandort) mit guter Infrastruktur

Investment-Risikoklassen

  • Core
  • Core Plus
  • Value Added
  • Opportunistic

Investitions­volumen

  • Investmentimmobilien / Entwicklungsprojekte: ab ca. 3 Mio. EUR (je nach Immobilientyp und Standort im Einzelfall auch darunter)
  • Grundstücke: keine Vorgaben, da abhängig von den Bebauungsmöglichkeiten

Transaktions­formen

  • Asset-Deals / Share-Deals (selektiv)
  • Forward-(Funding-)Deals
  • Portfolio­transaktionen
  • Sale-and-rent-back
  • Buy-and-rent
  • Build-and-rent

Mieterstruktur

  • Ein-Mieter-Objekte
  • Mehr-Mieter-Objekte

Rendite / Kaufpreisfaktor

keine Vorgaben, da abhängig von den jeweiligen Investmentparametern

Ausschluss­kriterien

  • Standorte außerhalb Deutschlands
  • nicht oben aufgeführte Immobiliensegmente
  • Beteiligungs- oder Darlehensgesuche
  • Teileigentum
  • Erbbaurecht
  • 0 21 29 - 56 78 35
  • 01 51 - 15 32 55 86