Vergleich - Investorenlösung vs. Immobilien-Leasing

Mit unserem nachfolgenden tabellarischen Vergleich zeigen wir Ihnen die Unterschiede zwischen der miet-/pachtvertragsbasierten Investorenlösung (rent) und dem Immobilien-Leasing (lease) auf. Beide Varianten sind für folgende Einsatzbereiche geeignet:

  • Neubau auf einem unternehmenseigenen oder noch zu erwerbenden Grundstück (Build-and-rent / Build-and-lease)
  • Erwerb einer Bestandsimmobilie von einem Dritten (Buy-and-rent / Buy-and-lease)
  • Ausgliederung einer betriebsnotwendigen Bestandsimmobilie (Sale-and-rent-back / Sale-and-lease-back); Anmerkung: Im allgemeinen Sprachgebrauch ist mit Sale-and-lease-back häufig auch die Investorenlösung gemeint.
InvestorenlösungImmobilien-Leasing
Einsatzbereiche– Build-and-rent
– Buy-and-rent
– Sale-and-rent-back
– Build-and-lease
– Buy-and-lease
– Sale-and-lease-back
VertragspartnerImmobilien-Investor (direkt oder über Objektgesellschaft)Immobilien-Leasing-Gesellschaft (i.d.R. über Objektgesellschaft)
Beteiligung an Objektgesellschaftneinje nach Gestaltung möglich
NutzungsvertragMiet- oder PachtvertragImmobilien-Leasingvertrag (i.d.R. gem. Teilamortisations­erlass für unbewegliche Wirtschaftsgüter vom 23.12.1991)
Ankaufsrechti.d.R. nein (ggf. Vorkaufsrecht)ja (am Objekt und/oder an den Gesellschafts­anteilen der Objektgesellschaft)
Kalkulations­grundlageMartkmieteKostenmiete (Basis Gesamtinvestitions­kosten, Refinanzierungs­zinssatz, Vertragslaufzeit, Finanzierungs­restwert, Zins- und Tilgungsverrechnung)
Zusammensetzung des NutzungsentgeltesMiete/Pacht: i.d.R. Herleitung aus den unterschiedlichen FlächentypenLeasingraten: aufwandsfähiger Teil, ggf. Mieterdarlehen, Verwaltungshonorar der Immobilien-Leasinggesellschaft; keine Differenzierung nach Flächentypen
Spezifische Kostenevtl. Abschlussgebühr; evtl. lfd. Kostenpauschale für Objektgesellschaft, ggf. indexiert
Wertsicherungen im Nutzungsvertragi.d.R. Indexklauseln oder Staffelerhöhungen im Miet-/Pachtvertragkeine (außer beim Verwaltungshonorar der Immobilien-Leasinggesellschaft)
Kautionserfordernisi.d.R. ja bzw. Verhandlungssache mit Investornein
Dauer der vertraglichen Bindungmittel- bis langfristig (abhängig von Immobilientyp und Mieteranzahl)langfristig
Bewirtschaftungs­kosten (ohne Instandhaltung Dach und Fach)Umlagefähigkeit abhängig von Miet-/Pachtvertrags­gestaltungträgt der Leasingnehmer in vollem Umfang
Instandhaltung Dach und Fachträgt i.d.R. der Investor (außer bei sog. triple-net-Verträgen)trägt der Leasingnehmer in vollem Umfang
(Re)FinanzierungEigenkapital und Fremdkapital des Investors, ggf. auf Non-Recourse-Basisangestrebt 100 % Fremdkapital der Objektgesellschaft auf Non-Recourse-Basis; ggf. Einbindung von Mezzanine-Kapital
Zinsänderungs­risikoträgt Investor, sofern auch mit Fremdkapital finanziertträgt Leasingnehmer bei Prolongationen in vollem Umfang (Anpassung der Leasingraten)
Flexibilität, z.B. bei Umbau, Anbau, Modernisierungabhängig vom Investorgrundsätzlich gegeben, jedoch abhängig von Refinanzierungs­möglichkeit
Verbleib der Chance zukünftiger Wertsteigerungenbeim Investorbeim Leasingnehmer über das Ankaufsrecht
Bilanzielle Behandlung HGBOff-BalanceOff-Balance (bis auf evtl. Mieterdarlehen)
Bilanzielle Behandlung IFRSBilanzierung Nutzungsrecht auf der Aktivseite und Verbindlichkeit auf der Passivseite („Right of Use“-Ansatz nach IFRS 16)Bilanzierung Nutzungsrecht auf der Aktivseite und Verbindlichkeit auf der Passivseite („Right of Use“-Ansatz nach IFRS 16)

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