Die Auswirkungen einer Sale-and-rent-back-Transaktion beim Unternehmen lassen sich in die Transaktionsphase sowie in die Mietphase untergliedern.

Auswirkungen durch die Transaktion (Sale)

Durch den Verkauf der Unternehmensimmobilie an den Investor ergibt sich ein Veräußerungsgewinn/-verlust, der sich wie folgt ermittelt:

Kaufpreis

./. Veräußerungskosten (z.B. Beratungskosten, Lastenfreistellungskosten, Vorfälligkeitsentschädigung)

./. Restbuchwert

= Veräußerungsgewinn/-verlust

Sofern ein Veräußerungsgewinn nicht mit Verlustvorträgen verrechnet werden kann, besteht nach enger Abstimmung mit dem Steuerberater und unter Berücksichtigung zukünftiger „geeigneter“ Investitionen ggf. die Möglichkeit, diesen in eine Rücklage gem. § 6 b EStG einzustellen, um eine sofortige Ertragsbesteuerung im Veräußerungsjahr zu vermeiden.

Der Liquiditätseffekt für das Unternehmen ermittelt sich wie folgt:

Kaufpreis

./. Veräußerungskosten (siehe oben)

./. evtl. abzulösende Restvaluta einer bestehenden Finanzierung

./. evtl. Ertragssteuern aus einem Veräußerungsgewinn

= Liquiditätszufluss

Durch den Verkauf der Unternehmensimmobilie verschwindet auf der Aktivseite der HGB-Bilanz der Buchwert (Anlagenabgang), auf der Passivseite die evtl. noch bestehende Restvaluta aus der Finanzierung. Dafür erhöhen sich auf der Aktivseite die liquiden Mittel und auf der Passivseite im Falle eines Veräußerungsgewinns das Eigenkapital. Die Eigenkapitalquote erhöht sich somit.

Exkurs: Im Falle der Anwendung der IFRS (International Financial Reporting Standards) ist gemäß IFRS 16 ab 2019 auf der Aktivseite ein Nutzungsrecht an der Immobilie und auf der Passivseite eine korrespondierende Verbindlichkeit zu bilanzieren (Right-of-Use-Ansatz).

Auswirkungen während der Mietphase (Rent)

Vor der Sale-and-rent-back-Transaktion beeinflussten im Wesentlichen Abschreibungen (sofern Gebäude noch nicht abgeschrieben war), Darlehenszinsen (sofern Finanzierung noch vorhanden), Bewirtschaftungskosten (hier Betriebskosten und Instandhaltungskosten) sowie die daraus resultierenden Ertragssteuereffekte die GuV des Unternehmens. Die Liquidität des Unternehmens wurde durch den Kapitaldienst (Darlehenszinsen + Tilgung), die Bewirtschaftungskosten und die Ertragssteuereffekte beeinflusst.

Im Rahmen der Mietphase sind es nun Mietzahlungen, sich aus dem Mietvertrag ergebende umlagefähige bzw. zu zahlende Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltungskosten, ggf. Verwaltungskosten) sowie die daraus resultierenden Ertragssteuereffekte, die sowohl die GuV als auch die Liquidität des Unternehmens beeinflussen.