Die Grundstruktur einer Sale-and-rent-back-Transaktion ist im Prinzip recht unkompliziert und ergibt sich (siehe auch Grafik unten) im Wesentlichen wie folgt:

  • Das Unternehmen verkauft die Bestandsimmobilie an den Investor (Sale). Dazu wird ein Grundstückskaufvertrag zwischen Unternehmen und Investor geschlossen. Investoren agieren häufig über Objektgesellschaften, die speziell für einzelne Immobilien-Investments gegründet werden.
  • Das Unternehmen mietet die Immobile vom Investor ganz oder teilweise zurück (Rent-back). Dazu wird ein Mietvertrag zwischen Unternehmen und Investor geschlossen. Je nach Konstellation kann es erforderlich sein, dass eine Mitverpflichtung für den Mietvertrag, z.B. durch eine Holding, eingebunden wird. Sofern das Unternehmen die Immobilie komplett zurück mietet,  aber nicht sämtliche Flächen für eigene unternehmerische Zwecke benötigt, kann ein Untermietvertrag mit einem oder mehreren anderen Unternehmen geschlossen werden. Mietet das Unternehmen die Immobilie nur teilweise zurück (partielles Sale-and-rent-back), vermietet der Investor die nicht benötigten Flächen direkt an ein oder mehrere andere Unternehmen.
  • Das Kreditinstitut stellt dem Investor das Fremdkapital zur Verfügung, sofern der Investor die Finanzierung nicht komplett aus Eigenmitteln tätigt. Dazu wird zwischen Investor und Kreditinstitut ein Finanzierungsvertrag geschlossen.
  • Bei erforderlichen Umbauten, Erweiterungen o.ä. können die Planungs- und Baupartner in die Struktur eingebunden werden. Dies kann z.B. erforderlich sein, wenn das Unternehmen zukünftig nicht mehr alle Flächen für eigene unternehmerische Zwecke benötigt und eine Abtrennung und Anpassung für andere Mieter erfolgen soll.

Anmerkung zu den Begriffen „Sale-and-rent-back“ und „Sale-and-lease-back“: In der Immobilien-Praxis werden die Begriffe häufig synonym verwendet. In beiden Fällen ist dann die hier dargestellte Transaktionsart (Verkauf an einen Investor in Verbindung mit einem Mietvertrag) gemeint. Bei enger Auslegung der Begriffe ergibt sich jedoch ein Unterschied dahingehend, dass beim Sale-and-lease-back die Transaktion auf dem Verkauf an eine Immobilien-Leasinggesellschaft in Verbindung mit einem Immobilien-Leasingvertrag basiert (siehe hierzu auch unseren Beitrag „Sale-and-rent-back oder Sale-and-lease-back? – Die Unterschiede„)

Sale-and-rent-back

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